Что нужно знать об ипотеке в сбербанке

 

Учитывая нынешнюю экономику, можно всю жизнь копить на собственное жилье. Вселиться в свою квартиру в молодом возрасте поможет ипотека, что нужно знать при. Преимущества и недостатки ипотеки в Сбербанке, с какими подводными камнями можно столкнуться. Дополнительные траты, иски третьих лиц, нюансы договоров.

Возможные риски и нюансы

Рассматривая вариант получения жилищного кредита в Сбербанке, нельзя упускать из вида и возможные риски. Самый главный из рисков – потеря недвижимости в связи с утратой платежеспособности. Конечно, при оформлении договора клиент может застраховать себя от этого риска. Но стремление сэкономить берет верх.

Ипотека – кредит долгосрочный. На 5-10 лет вперед предсказать возможные финансовые трудности нереально. Поэтому при потере работы, утрате созаемщика или снижении зарплаты ипотека станет долговой обузой.

При образовании крупной задолженности банк имеет право расторгнуть договор и взыскать квартиру через суд.

Также существует риск утраты жилья в результате повреждения недвижимости. Несмотря на то, что квартира при оформлении кредита страхуется, компания-страховщик может отказать в компенсации, если посчитает сложившееся обстоятельство нестраховым случаем.

Как работает ипотека

Механизм работы обычного ипотечного кредита не так сложен, как многие думают. Его смысл состоит в следующем:

  • потенциальный клиент заранее подбирает интересующий его объект жилья для покупки и заключает с продавцом предварительный ДКП, прописывая ключевые условия, механизм оплаты и сроки оформления сделки;
  • изучает доступные на рынке предложения по ипотеке от банков (оптимально 5-7) и выбирает наиболее выгодный;
  • подает ипотечную заявку и предоставляет требуемый пакет бумаг;
  • после оглашения положительного решения кредитором заключает с ним кредитный договор и договор об ипотеке;
  • вносит первоначальный взнос на банковский счет продавца;
  • стороны оформляют сделку в регистрирующем органе, в результате чего на приобретаемую недвижимость накладывается обременение;
  • банк перечисляет оставшуюся часть от цены жилья на счет продавца.

После этого заемщик в соответствии с согласованным графиком платежей обязан будет погашать задолженность в виде кратных ежемесячных платежей и оплачивать банку начисленные проценты.

Приобретенную жилплощадь банк передает в пользование заемщику, но с существенными ограничениями в правах: объект нельзя продать, обменять, подарить без официального согласия первого. Некоторые банки также накладывают запрет на проведение перепланировок, ремонта, объясняя этим возможные риски снижения ликвидности залогового имущества.

Обременение с купленной квартиры будет снято только после полного расчета с кредитной организацией. Процедура производится также в Регпалате или МФЦ.

Так как любой ипотечный кредит характеризуется крупной суммой заемных средств и достаточно длительным сроком возврата, то выдаваться он может только клиентам с высокой платежеспособностью, хорошей кредитной историей и стабильной занятостью.

Можно ли взять ипотеку, если уже есть ипотека в «Сбербанке»?

Взять вторую ипотеку, не погасив первой, в «Сбербанке» можно, но это проблематичный и длительный процесс. Далеко не каждому клиенту банк предоставляет такую возможность.

Однако если человек хочет получить вторую ипотеку, то он должен подходить под определенные критерии банка:

  • Заемщик должен доказать свою платежеспособность. Заработная плата или доход клиента должны быть высокими, чтобы он смог погашать как текущую, так и прежнюю задолженность. Банк будет рассматривать заявку на предоставление клиенту еще одной ипотеки только в том случае, если минимальный платеж клиента по каждой ипотеке будет составлять не больше 15% от его официальной заработной платы.
  • У заемщика не должно быть просрочек по платежам первой ипотеки. У него должна быть положительная кредитная история.
  • Взять вторую ипотеку, не выплатив по первой хотя бы 70%, не получится. Чем больше долга заемщик погасит по первому договору, тем больше шансов у него будет получить вторую ипотеку.
  • Обязательный залог недвижимости и ее страхование. Банк не одобрит заявку на новую ипотеку, если недвижимость, которую клиент выставляет в качестве залога, не перекрывает размер суммы образовавшегося долга по предыдущей ипотеке.

Что такое ипотека и ее суть

Ипотека представляет собой вид жилищного займа для целей приобретения конкретного объекта недвижимости, который станет обеспечение по заключаемому кредитному договору. Кредитные организации могут брать в залог жилые или нежилые помещения. К жилым относятся отдельные дома (с участком или без), квартиры, таунхаусы, апартаменты и т.д. Нежилые – объекты торгового, складского, офисного, производственного и иного технического назначения.

Основная доля в ипотечном кредитовании в России принадлежит оформления займов на жилье. Большая часть всех кредитных заявок клиентов имеет целью приобретение квартир, домов и земельных участков для решения своих жилищных проблем.

Ипотека имеет целый ряд особенностей и уникальных свойств, характерных для подобных сделок. К таким особенностям относятся:

  • строго целевое назначение расходования предоставленных заемных средств;
  • долгий срок кредитования (максимально до 30 лет);
  • сниженные кредитные ставки по сравнению с остальными кредитными продуктами банков (например, потребительских кредитов);
  • обязательная передача покупаемой/имеющейся недвижимости в залог кредитному учреждению.

Последний пункт особенно важен, так как залог выступает некой гарантией или подстраховкой для кредитора в случае появления негативных факторов. В частности, если заемщик по объективным или необъективным причинам нарушает условия кредитного договора или совсем отказывается платить по текущей задолженности, банк сможет через судебные инстанции взыскать заложенное имущество в счет погашения долга по ипотеке и компенсации понесенных издержек.

Все взаимоотношения между кредитором и заемщиком регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке», Гражданским Кодексом РФ, а также заключенным кредитным договором и договором об ипотеке. При возникновении любых спорных ситуаций и проблем следует руководствоваться положениями этих документов.

Преимущества ипотечного кредитования

Конечно, некоторые неприятные нюансы ипотеки в Сбербанке меркнут на фоне многочисленных, неоспоримых плюсов. Специалисты выделяют следующие достоинства ипотечного кредитования в этом банке, считающимся одним из наиболее надежных и лояльных по отношению к своим клиентам:

  1. Многообразие предложений по кредитованию. С помощью Сбербанка заемщики могут приобрести практически любой объект недвижимости – от садового домика до загородного коттеджа.
  2. Льготы для определенных групп населения. Активно принимая участие в программах господдержки, Сбербанк предлагает льготные условия кредитования для отдельных категорий лиц: бюджетники, военнослужащие, молодые, многодетные семьи, пенсионеры.
  3. Низкие проценты. Сбербанк уверенно удерживает лидерство и по предложениям ипотечного кредитования с пониженными ставками. А регулярно проводимые акции от застройщиков обладают наиболее привлекательные предложения взятия ипотеки.
  4. Возможность приобрести недвижимость с минимальным начальным вложением. В этих целях применяются различные субсидии или материнский капитал.
  5. Отсрочки и ипотечные каникулы. Особенное внимание банковская структура уделяет семьям, имеющих детей. Таким клиентам разрешается оформлять отсрочку от уплаты задолженности на определенное время.
  6. Выдача жилищного займа с минимальным набором документов. Если клиент вносит не менее 50% общей стоимости залога, он может оформить ссуду по двум документам. Это особенно актуально и выгодно клиентам, которые не могут засвидетельствовать официальный уровень доходности.
  7. Льготы зарплатникам. Для тех лиц, которые имеют зарплатную карту от Сбербанка, разрешается оформлять жилищный займ по сниженным, льготным процентам.
  8. Надежность. Сбербанк, обладая всесторонней поддержкой государства, защищен от различных финансовых потрясений и банкротства. Поэтому никакие мощные экономические потрясения не повлияют на сохранность и доходность вкладов и выгодность кредитов.
  9. Безопасность в приобретении жилья. Учитывая, что объект недвижимости становится залогом банка, при выдаче ипотечного займа службы безопасности тщательно проверяют юридическую чистоту жилья. Поэтому покупателю-заемщику не нужно беспокоиться по поводу возможных неприятностей с приобретаемой недвижимостью.

Можно ли взять ипотеку в «Сбербанке» с плохой кредитной историей?

Фото 2

Если клиент ранее брал кредит или ипотеку, при этом у него возникали проблемы с оплатой: были просрочки, платежи поступали в банк нерегулярно, то банк может занести его в базу клиентов с плохой кредитной историей. И тогда шансов на получение ипотеки в банках сводится к нулю.

«Сбербанк» может рассмотреть кандидатуру потенциального заемщика на получение ипотеки даже с плохой кредитной историей. Банк пойдет на уступки клиенту только в том случае, если кредитная история заемщика не будет сильно испорчена, а также если:

  • клиент получает заработную плату на карту «Сбербанка». В этом случае банку проще будет истребовать от него нужную сумму ежемесячного платежа. Он просто будет автоматически списывать деньги на конкретную дату;
  • клиент возьмет ипотеку с первоначальным взносом в размере 50% от стоимости жилья;
  • клиент хочет взять ипотеку на небольшую сумму. Например, если он хочет купить квартиру на вторичном рынке, то банк может одобрить заявку. Если же клиент планирует купить загородный дом или апартаменты, тогда банк может отказать.

Если вы понимаете, что с такими условиями «Сбербанк» не выдаст вам вторую ипотеку, тогда нужно постараться исправить кредитную историю – закрыть старые кредиты.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Можно ли взять отсрочку по ипотеке в «Сбербанке»?

Рассчитывать на отсрочку по взятой ипотеке клиент может только в том случае, если он предоставил документальное подтверждение того, почему в данный момент он не может погашать ипотеку.

Чтобы получить отсрочку заемщику нужно написать в банк соответствующее заявление, где следует указать причину отсрочки, например, рождение второго ребенка.

Банк может одобрить отсрочку только в таких случаях:

  • если заемщик вышел в декрет;
  • его призвали в армию;
  • он потерял работу;
  • ему задерживают заработную плату;
  • заемщик потерял кормильца;
  • в его семье родился ребенок.

Если банк принимает положительное решение по отсрочке, тогда он меняет условия ипотечного договора – уменьшает сумму ежемесячного платежа, увеличивает продолжительность срока кредитования.

При этом отсрочка предоставляется на период до 1-3 лет в зависимости от причин неплатежеспособности клиента. Однако отсрочка не освобождает клиента от уплаты процентов по договору.

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Фото 3

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Валютные риски

После очередного экономического кризиса в 2014 году, специалисты не рекомендуют брать ипотеку в валюте ни в Сбербанке, ни в другом кредитном учреждении. Валютная жилищная ссуда по плавающей ставке – операция рискованная. Несмотря на то, что при оформлении ипотеки условия могут показаться выгодными, гарантировать их стабильность на длительный срок, до 30 лет, банк не может.

Опасность состоит в том, что:

  • при увеличении курса банк самостоятельно повысит ставку;
  • упадок цен на рынке недвижимости может привести к тому, что цена ипотечного продукта будет несоразмерно высокой;
  • ухудшение экономической ситуации может привести к тому, что клиент просто не сможет выплачивать возросшие взносы.

Следует помнить, что негативные последствия от отсутствия стабильности в таких программах могут значительно превысит их преимущества.

Риски по утрате имущества

Владелец ипотеки обязан письменно уведомлять Сбербанк о любом повреждении залоговой недвижимости. Кроме того, согласовываются сроки и виды ремонта. Если объект утрачен полностью, то заемщик в течение месяца обязан предоставить для кредита новое обеспечение, либо погасить долг досрочно.

В договоре следует проверить:

  • за какие нарушения предусмотрено расторжение договора;
  • каким способом решается вопрос изъятия залогового имущества;
  • в каком суде предусматривается решение спорных вопросов.

Часто, несмотря на федеральные законы, банк может прописать в документах, что имеет право изъять имущество до решения суда, если нарушены условия договора. В этом случае, банкиры могут забрать залог через судебных приставов, минуя суд.

Месторасположение суда, предусмотренное для решения правовых споров, также важно. Требование о рассмотрении дел по договору в судебной инстанции по месту регистрации банка не имеет оснований.

Какой должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку в «Сбербанке»?

Конкретной цифры вам никто не назовет. Все зависит от типа недвижимости, которую заемщик планирует взять в ипотеку.

Если он хочет купить апартаменты стоимость в 50 миллионов рублей при зарплате в 30 тысяч рублей, то заявку ему не одобрят. Нужно понимать, что расходы по ипотечным обязательствам не должны превышать 40–50% от его официальной заработной платы.

Обращаем внимание, что речь идет только о тех доходах, которые указаны в справке 2–НДФЛ или в справке по форме Банка. Если человек не может подтвердить свои доходы (например, он официально не трудоустроен), тогда «Сбербанк» откажет ему в выдаче ипотеки.

Если заработной платы не хватает, чтобы взять ипотеку, можно уточнить у банковского сотрудника, примет ли тот во внимание дополнительные доходы заемщика: например, проценты от депозита, наличие ценных бумаг, деньги от сдачи в аренду квартиры, от работы по совмещению и др.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка

Фото 4

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.  Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

  • непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
  • сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
  • отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
  • судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

  • деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
  • вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Минусы жилищных займов

Но плюсы, это далеко не все, что нужно знать об ипотеке в Сбербанке, стоит учитывать и имеющиеся недостатки жилищного кредитования. Такую услугу, несмотря на востребованность, сложно отнести к идеальной. По следующим причинам:

  1. Жесткие требования к потенциальным займополучателям. По наблюдениям в Сбербанке довольно высокий уровень отказов в кредитовании. В основном банковская структура отказывает в ссуде по причине недостаточного уровня благосостояния и негативной кредитной истории. Сбербанк зачастую отказывает в выдаче займов и лицам с ИП.
  2. Нет прозрачности. К сожалению, за привлекательными приглашениями оформить кредит по сниженным процентам скрываются неучтенные различные платежи (они зачастую включаются в итоговую стоимость ссуды).
  3. Навязывание страховки. По действующему законодательству при оформлении ипотечных займов клиент обязан заключать в обязательном порядке только страхование залогового имущества. Но ипотечные менеджеры активно навязывают личное страхование (жизни/здоровья), оперируя тем, что в ином случае кредит заемщику просто не выдадут. А полиса страхования значительно повышают стоимость ссуды.
  4. Несоблюдение сроков рассмотрения заявки. Несмотря на официальное заявление о кратчайших сроках рассмотрения заявления (5 рабочих дней), Сбербанк часто затягивает с процессом, порой время ожидания затягивается на 3–4 недели.

Рассматривая возможность оформить в Сбербанке ипотечный кредит, следует учесть все имеющиеся недостатки и проанализировать собственные возможности.

Прежде чем оформлять ипотеку, следует прикинуть размер выплат, чтобы трезво оценивать собственные возможности

Что такое ипотека

Ничего сложного. Ипотека – это кредит на жилье. То есть, если вы взяли в банке целевой кредит на покупку квартиры или частного дома, значит вы оформили ипотеку. При этом купить жилье можно как на первичном (новострой), так и на вторичном рынке.

При выдаче такого кредита банк всегда заключает договор, где в обязательном порядке первой стороной выступает банк, а другой – заемщик (физическое лицо).

Кроме того, ипотека всегда выдается под залог недвижимого имущества. Залогом выступает, как правило, жилье, которое клиент покупает за кредитные средства. Но по договоренности с банком в качестве залога может стать и любое другое имущество клиента.

Договора ипотеки и залога оформляются нотариально, залоговое имущество заносится в специальный реестр, заемщик не может его продать, подарить или обменять до полного погашения банковской ссуды и всех сопутствующих платежей (процентов, комиссий, страховок, возможно, пени и штрафов). При оформлении ипотеки банк, как правило, не требует поручителей, поскольку залог в достаточной мере покрывает все риски по кредиту.

На какой срок оформляется ипотека

Ипотека (кредит на жилье) всегда оформляется на долгий срок – от 10 до 20 лет и более. С одной стороны, это преимущество, так как клиенту проще выплатить долг, но с другой стороны эта «радость» может растянуться на 20 лет! Целая жизнь…

Клиент может, конечно, погасить кредит быстрее, но здесь есть свои подводные камни. В договоре может быть предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. Объяснить это с точки зрения банка, легко: банк планировал заработать на клиенте определенную сумму, а при досрочном погашении ипотеки теряется значительная часть дохода банка, поэтому он восполнит это штрафами. А вот клиенту платить неустойку за досрочное погашение очень невыгодно.

Внимание! Перед подписанием договора его нужно внимательно прочитать, особенно все сноски мелким шрифтом.

Рассмотрим далее и еще глубже вопрос ипотека, что нужно знать при ее оформлении, чтобы не попасть в ловушку.

В какой валюте оформлять

Банк, как правило, предлагает оформить ипотеку в национальной валюте, долларах и евро. Какую валюту предпочесть?

Интересно, что при оформлении кредита на жилье в национальной валюте процентная ставка по кредиту на несколько пунктов выше, чем при оформлении ссуды в иностранной валюте. Поэтому многие клиенты и оформляют ипотеку в долларах. Но при нынешнем уровне инфляции такой подход является ошибочным.

Потенциальный риск несет также и рост курса доллара и евро. Чтобы избежать его экономисты советуют все-таки долгосрочные кредиты оформлять в рублях. Так, спокойнее.

Первоначальный взнос

Когда оформляется ипотека начальный взнос может быть от 0 до 30% и более от оценочной стоимости жилья, которое покупает заемщик за кредитные средства.

Например, оценщик оценил выбранную заемщиком квартиру в 50 тысяч долларов, тогда:

  • банк может оформить ипотеку на всю сумму (первоначальный взнос составляет 0%);
  • банк может выдать ссуду в сумме 45 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 5 тысяч долларов, то есть 10% от оценочной стоимости квартиры);
  • банк выдает в кредит 35 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 15 тысяч долларов, то есть 30% от оценочной стоимости квартиры);
  • ипотека оформляется на 20 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 30 тысяч долларов, то есть 60% от оценочной стоимости квартиры).

И так далее. Как правило, в условиях ипотечного кредитования указан обязательный размер первоначального взноса, но сумма может корректироваться. Например, если залоговое имущество оценено дешево, тогда сумма первоначального взноса будет увеличена для покрытия рисков невозвратности кредита, или клиент изъявил желание сразу внести больше средств, чтобы взять меньшую сумму кредита.

Иногда клиенту не хватает средств на первоначальный взнос, тогда банк может предложить оформить дополнительный кредит для покрытия недостающей суммы, например, потребительский или карточный.

График погашения

При расчете графика погашения кажется, что все просто: сумма кредита делится на весь срок кредита (например, 240 месяцев, если ипотека оформлена на 20 лет), ежемесячно начисляются проценты на остаток долга, в итоге каждый месяц клиенту нужно вносить платеж, который состоит из суммы долга по кредиту + проценты. Но на деле банки используют разные схемы начисления процентов по кредиту – стандартную и аннуитетную.

В первом случае сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается, во втором случае клиент все 20 лет каждый месяц выплачивает одну и ту же сумму.

Совет! Наглядно аннуитетная схема выглядит более удобной и выгодной для клиента, но если подсчитать сумму переплаты по кредиту, то становится очевидным, простая (стандартная) схема – это то, что нужно заемщику.

Комиссионные и иные сборы банка

Фото 5

Небольшие кредитные организации грешат тем, что зарабатывают на каждой процедуре при оформлении ипотеки и связанным с ней движением денежных средств.

Комиссии банка указаны в договоре

Платными могут быть:

  • подача заявки на одобрение;
  • открытие, ведение и закрытие кредитных счетов;
  • перевод наличных и безналичных средств;
  • оформление кредитной карты;
  • обмен валюты и т.д.

Комиссии банка указаны в договоре и могут собираться с клиента ежемесячно или ежегодно. По официальной информации комиссии у Сбербанка отсутствуют. Однако лучше заранее выяснить, за что придется заплатить в ходе заключения сделки.

Как правильно выбрать

При выборе ипотеки важно уделять внимание многим факторам, нюансам и деталям. Среди полезных рекомендаций можно отметить следующие:

  1. Определитесь с типом покупаемого жилья (первичное или вторичное жилье).
  2. Проанализируйте и подробно изучите условия в 5-7 ведущих российских банках (узнайте о кредитовании на покупку жилья как можно больше).
  3. Воспользуйтесь наглядным ипотечным калькулятором для получения общего представления о размере ежемесячного платежа, переплата и необходимом уровне зарплаты.
  4. Уделяйте внимание не только величине процентных ставок, но и обратите внимание на возможные комиссии, опции и скидки от банка или застройщика.
  5. Проверьте соответствие требованиям выбранного банка (в том числе и в отношении недвижимости).
  6. Заранее займитесь сбором необходимых документов и справок.
  7. Определите оптимальный срок кредитования, в течении которого вы без проблем рассчитаетесь с банком.
  8. Определитесь с суммой, которую вы сможете выделить для оплаты первоначального взноса (чем больше, тем лучше).
  9. Заложите в предстоящие расходы оплату страховки, оценки жилья (при необходимости), госпошлины.
  10. Изучите историю деятельности выбранной кредитной организации, почитайте отзывы от действующих клиентов.

Вывод: К ключевым моментам, на которые необходимо обращать внимание при выборе ипотечного продукта и банка относятся величина процентной ставки, размер первого взноса, лояльность отношения к клиентам, наличие/отсутствие дополнительных комиссий и платежей.

Дополнительные финансовые требования к процедурам оплаты ипотеки

Сбербанк не имеет особых ограничений в оплате ипотеки, как по графику, так и досрочно.

Важно! Если заемщик оформляет длительное поручение Сбербанку на списание средств с кредитной карты на погашение ипотеки, следует обратить внимание на его срок и вовремя его продлить. В противном случае, как только официально закончится действие поручения, перечисления прекратятся, и по ипотеке будет образовываться задолженность.

Если погасить ипотеку в Сбербанке захотелось досрочно, следует своевременно уведомить о своем решении кредитора. Сделать это нужно до наступления очередной по графику даты выплат в рабочий день. Раньше предупреждать банк было необходимо за месяц. Теперь это ограничение снято, и процесс расчета досрочных платежей занимает один-два дня.

Читайте также: Ипотека: сколько процентов годовых в среднем по России – отвечаем

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://svoe.guru/ipoteka/banki/sberbank/podvodnye-kamni.html
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-chto-nuzhno-znat.html
  • http://ipoteka-expert.com/kak-vzyat-ipoteku-v-sberbanke/
  • https://znaemdengi.ru/banki/sberbank/njuansy-ipoteki-v-sberbanke.html
  • http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/
  • https://ipoteka.finance/voprosy/vse-njuansy-ipoteki-riski-i-podvodnye-kamni.html
  • http://pravozhil.com/ipoteka/podvodnye-kamni-ipoteki-v-sberbanke.html
  • http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/441-ipoteka.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий